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頭金が２割あれば買えるとは限らない

住宅購入関連の雑誌などでよく「頭金は２割は用意しましょう」というフレーズを見かけますが、住宅の取得の仕方によっては、２割では足りないケースもあります。
今回は、取得する住宅のタイプによって、自己資金がどのように必要になってくるのか、その違いを見てみましょう。

「建売の場合」と、「土地購入から注文住宅を建てる場合」のそれぞれの取得の流れと、お金の流れは次のようになります。

【土地２５００万円、建物２５００万円　＜合計＞５０００万円の例】
手付金は各々１割とします。


１．　建売の場合（建築条件付でも一部あり）




２．　土地を購入して、注文住宅を建築する場合




●建売の場合の必要な自己資金
建売住宅の場合は、新築マンション・中古マンション等すでに建物が出来上がっているものと同様の流れとなります。当初契約を結んだときの手付金と諸費用が用意できれば、あとは住宅ローンでカバーすることができます。そのため、上記のケースでは、

手付金５００万円＋諸費用２５０万円＝７５０万円

が必要な自己資金となります。好ましくはありませんが、頭金が用意できず、100％融資を受けられるのであれば、諸費用分さえあれば購入も可能になります。

●土地購入し、注文住宅を建築する場合の必要な自己資金
土地から購入する場合は、まず土地の売買が行われます。そのため、土地の手付金が必要となります。その後、住宅を設計してもらう場合には設計料がかかりますが、これは住宅ローンでは融資対象とならないため、自己資金を準備する必要があります。
また、住宅建築にあたり着手金と中間金で建築費の５〜７割を支払わなくてはならない場合もあります。住宅ローンは、原則住宅が出来上がってから融資されるもの。そのため、中間金が支払えない場合には「つなぎ融資」を行ってくれる金融機関を探さなくてはならず、住宅ローンの選択肢は狭まります。

上記のケースでは

＜中間金をつなぎ融資で受ける場合＞

土地手付金２５０万円＋設計料２５０万円＋建物建築着手金２５０万円
＋諸費用２５０万円＝１０００万円

＜中間金も自己資金でカバーする場合＞

土地手付金２５０万円＋設計料２５０万円＋建物建築着手金２５０万円
＋中間金１０００万円＋諸費用２５０万円＝２０００万円

となり、かなり多くの自己資金の準備が必要なことがわかります。

一口に住宅取得と言っても、どのようなタイプの住宅を取得するかによって、諸費用程度の自己資金があれば可能なケースから、総額の半分程度準備できていないと難しいケースまでさまざまです。
不動産業者さんと話をする際に、いつ、いくらのお金が必要になるのか、それは融資を受けられるのかなど、お金の流れについても十分に打ち合わせをするようにしましょう。


ファイナンシャル・プランナー（CFP®）
マネーカウンセリングネットWealth　 高田　晶子