ＣＦＰ直伝【購入予算の考え方(5)-2】
金利タイプ別特徴 ■ 変動金利型
＜特徴とリスク＞
金利が半年に１度見直されるタイプですので、市場金利にもっとも近い動きをするものです。ところが、多くの変動金利型の住宅ローンは、５年間返済額は変わりません。
つまり、返済額は一定のままでも、金利と元金の割合が金利変更ごとに見直しされているのです。上図のように、金利が上昇すると、返済額のほとんどが利息返済に充てられ、元金返済がほとんど進まないという可能性もあります。利息も返済しきれないほど金利が上昇してしまうと、「未払い利息」が発生する恐れもあります。
また、５年後に返済額が見直されるときも、金利がどんなに上昇していても、返済額は従来の1.25倍まで、というルールもあります。
大幅に返済額が増える心配はない一方で、なかなか元金は減らず、最終的な総返済額が大きく増えてしまうこともありえます。
ただし、同じ時点での金利は、他の金利タイプに比べて低い傾向にあります。
＜こんな人に向いている＞
今後の金利はさほど上昇しない、または今後金利は下降していくだろうと予想する場合には適した金利タイプです。
金利上昇リスクはありますが、その時点での金利は他の金利タイプと比べると低くなっているので、早く、効率的に返済してしまいたいと考える場合には利用価値が高いでしょう。ただし、もちろん金利上昇リスクに耐えられることが条件です。ですので、資金的な余裕度が高い人、借入額自体が少ない人、返済期間が短い人などに向いています。
■ 金利タイプ選択による総返済額の違い
どの金利タイプを利用するかによって、どのような違いがあるのかを例で見てみましょう。
（例） ３０００万円を３５年で借入れした場合（ボーナス返済なし）
�ヾ袷憾把蟠睛�型 金利3.0％で借入れすると
毎月返済額 115,455円 総返済額 約4,850万円
�■廓�固定金利 金利1.4％で借入れすると
当初３年間毎月返済額 90,393円
当初３年間の返済額は�，鉢△波羈咾垢襪函↓△裡廓�固定の方が約2万５千円も安くなります。さて、この３年固定は、当初固定期間終了後に金利がアップすると返済額はどうなるでしょうか？
●４年目以降３％になると
毎月返済額 113,373 円 総返済額 約4,680万円
●４年目以降４％になると
毎月返済額 129,220 円 総返済額 約5,290万円
４年目以降の金利が３％なら、毎月返済額も完全固定金利型にするより安く、総返済額も少なくてすみます。
ところが、４年目以降の金利が４％になると、毎月返済額も高くなり、総返済額でも、完全固定金利型よりも約４４０万円も多くなってしまいます。
このように、固定金利選択型や変動金利型は、将来の金利水準によって、毎月の返済額も総返済額も変わってきます。金利の上昇が大きい場合には、今は完全固定金利型の方が返済額が高くても、結果的に有利になるということもあるのです。
今後、金利がどうなるのかは、誰にもわかりません。しかしながら、現在はまだ低金利であるということは言えると思います。
将来、金利上昇によって返済できなくなるということがないよう、金利リスクも十分に納得した上で、金利タイプの選択をするようにしましょう。
ファイナンシャル・プランナー（CFP®）
マネーカウンセリングネットWealth 高田 晶子
＜特徴とリスク＞
金利が半年に１度見直されるタイプですので、市場金利にもっとも近い動きをするものです。ところが、多くの変動金利型の住宅ローンは、５年間返済額は変わりません。
つまり、返済額は一定のままでも、金利と元金の割合が金利変更ごとに見直しされているのです。上図のように、金利が上昇すると、返済額のほとんどが利息返済に充てられ、元金返済がほとんど進まないという可能性もあります。利息も返済しきれないほど金利が上昇してしまうと、「未払い利息」が発生する恐れもあります。
また、５年後に返済額が見直されるときも、金利がどんなに上昇していても、返済額は従来の1.25倍まで、というルールもあります。
大幅に返済額が増える心配はない一方で、なかなか元金は減らず、最終的な総返済額が大きく増えてしまうこともありえます。
ただし、同じ時点での金利は、他の金利タイプに比べて低い傾向にあります。
＜こんな人に向いている＞
今後の金利はさほど上昇しない、または今後金利は下降していくだろうと予想する場合には適した金利タイプです。
金利上昇リスクはありますが、その時点での金利は他の金利タイプと比べると低くなっているので、早く、効率的に返済してしまいたいと考える場合には利用価値が高いでしょう。ただし、もちろん金利上昇リスクに耐えられることが条件です。ですので、資金的な余裕度が高い人、借入額自体が少ない人、返済期間が短い人などに向いています。
■ 金利タイプ選択による総返済額の違い
どの金利タイプを利用するかによって、どのような違いがあるのかを例で見てみましょう。
（例） ３０００万円を３５年で借入れした場合（ボーナス返済なし）
�ヾ袷憾把蟠睛�型 金利3.0％で借入れすると
毎月返済額 115,455円 総返済額 約4,850万円
�■廓�固定金利 金利1.4％で借入れすると
当初３年間毎月返済額 90,393円
当初３年間の返済額は�，鉢△波羈咾垢襪函↓△裡廓�固定の方が約2万５千円も安くなります。さて、この３年固定は、当初固定期間終了後に金利がアップすると返済額はどうなるでしょうか？
●４年目以降３％になると
毎月返済額 113,373 円 総返済額 約4,680万円
●４年目以降４％になると
毎月返済額 129,220 円 総返済額 約5,290万円
４年目以降の金利が３％なら、毎月返済額も完全固定金利型にするより安く、総返済額も少なくてすみます。
ところが、４年目以降の金利が４％になると、毎月返済額も高くなり、総返済額でも、完全固定金利型よりも約４４０万円も多くなってしまいます。
このように、固定金利選択型や変動金利型は、将来の金利水準によって、毎月の返済額も総返済額も変わってきます。金利の上昇が大きい場合には、今は完全固定金利型の方が返済額が高くても、結果的に有利になるということもあるのです。
今後、金利がどうなるのかは、誰にもわかりません。しかしながら、現在はまだ低金利であるということは言えると思います。
将来、金利上昇によって返済できなくなるということがないよう、金利リスクも十分に納得した上で、金利タイプの選択をするようにしましょう。
ファイナンシャル・プランナー（CFP®）
マネーカウンセリングネットWealth 高田 晶子
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