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ひとくちにチラシといってもいろいろな種類があります
●総合チラシ
　新築・土地・中古・マンションなど売り物件の情報がランダムに掲載
●単独チラシ
　週末にオープンハウスをする物件がメインに掲載
●求むチラシ
　売却物件を地域で探している方の具体的な条件などが掲載
●ポスティングチラシ
　一色刷りで１つの物件が掲載
今回は総合チラシを取り上げます。

『建売はイヤ。土地を買って、注文で家を建てたい。』
これって夢ですよね。
では、チラシの中で希望の土地をどのように探せばよいのでしょうか？
実際にチラシを見てみると、紙面のほとんどは新築物件が掲載されています。
特に土地物件の中で価格帯では３〜５千万円、広さでは２０〜３０坪の情報は少ないですよね。
これはなぜだかわかりますか？
もちろん、売り物件が無いわけではありません。あるけれども皆さんの眼にとまる前に売れてしまっているということなんです。
用地仕入れの営業マンが日々、土地を探しています。
いわゆるプロの買手です。
バブルの時のように建てれば売れる時代ではないので、いかにいい場所を安く仕入れるかがポイントです。いい場所であれば高買いもします。
仮に個人に同じタイミングで情報が入ったとしても購入決定までのスピードが業者とは違ったり、また個人のように住宅ローンの審査が通らなかったら契約を白紙にする条件がつかない（ローン特約条項無しの契約）ので資金的にも業者は有利です。
話がそれましたが結局、広告に掲載される物件としたら
・間口がせまく２棟以上に分割できない
・地型が悪い
・割高
・道路が狭い
等の土地が多いということになります。
これがいわゆる広告物件です。
「広告物件」と「売る物件」は違います。
その証拠に「広告物件」に問い合わせをしたら担当者と名乗る営業マンに「その物件を見たことがありますか」と聞いてみてください。答えられないことが多いでしょう。
また「高架線下」「計画道路有」など条件のよくない語句は小さい字で下の方に書かれているので注意して見て下さい。
書いてない業者よりまともですけどね。
しかし、チラシの物件が悪い条件の土地ばかりではありません。

■□□　では、チラシで割安の良い土地物件を探すコツとは？　□□■

土地も100坪を買うのと20坪を買うのでは単価が違います。
もちろん100坪の方が単価が安くなります。
また、土地の広い区画が並んでいる町並みの方が環境的にも優れています。
　「でも、100坪の土地なんか買えないよ！」
　「いえ、100坪の土地をそのまま買うのではありません」
もうおわかりだと思いますが、条件の良い土地を安く買うコツは･･･
チラシの中で自分の希望のエリアであれば、予算を気にせずに高い物件も探ししてみるのです。
そして、その物件を２分割や予算に応じて分割にできないかを交渉してみます。
しかし、交渉するからには『自分たちの希望の間取りをいれるには最低何坪の土地が必要か』を把握してなければいけません。

例えば、延べ床面積で２５坪の家を建てたいのでしたら、逆算して
容積率80％であれば25÷0.8＝31.25坪以上
容積率100％であれば25÷1＝25坪以上
となります。
（※容積率とは敷地に対しての建てられる最大床面積です。地域によって異なりますので、探しているエリアの容積率を事前に調べておくと良いでしょう。）

また道路の向きによってもかなり間取りがかわります。事前に東向き、西向き、南向き、北向きの道路でプランを考えておくとよいでしょう。

 

（株）スタイルシステム　徳本　友一郎