不動産用語集−物件探し編−

位置指定道路 【いちしていどうろ】
 1,000?未満(都道府県により面積の定め有)の一団の土地に複数の建築物を建てる場合で、道路に2m以上接することができなくなる敷地ができる場合、敷地内に道路を設ける必要があります。この道路を位置指定道路といいます。特定行政庁へ道路の所有者等が造り方の基準に従い図面等の書面にて申請を行い、建築基準法第42条1項5号の道路認定を受けるものです。


一番手【いちばんて】
 販売中の物件に対し、一番最初に売主様との交渉権利をもっている方のことをいいます。


売り止め【うりどめ】
 一度販売にかかっていた物件が、売主側の何らかの理由により販売中止になった状態です。


売り出し【うりだし】
不動産業者が、販売中物件の現地で、看板・のぼりなどを設置し、人員を配置して販売会を行う事をいいます。


買い付け証明書【かいつけしょうめいしょ】
 「買い付け申し込み書」「購入申込書」などがあります。 これは気に入った物件を購入したいときに売主さんに対して書面にて購入申し込みをする書面です。 目的としては、気に入った物件の購入順位を確保することおよび希望条件の交渉をするものです。 この書面に記載する事項は、 「住所・氏名」 「購入価格」 「契約条件」 などを記載します。 「購入価格」については売主の希望価格よりも安く購入したい場合などは、買主側の希望金額を記入します。 「契約条件」は買主側の希望条件:引渡し日・引渡し状況などを記入します。 この「買い付け証明書」を通常仲介会社に渡し売主と交渉してもらいます。 この「買い付け申し込み書」はあくまでも「申し込み書」であり契約とは異なります。 買主側の一方的な意思表示なのでもちろん条件しだいでは売主側から断られる場合もあります。 また、「申し込み書」なので契約前にキャンセルした場合のペナルティはありませんが、責任がないといってむやみに記入することはやめましょう。


旧法借地権と新法借地権【きゅうほうしゃくちけんとしんほうしゃくちけん】
 旧法借地権は大正時代に、新法借地権は平成4年にできた法律です。現在も新旧ともに平行してこの法律が適用されています。さて、【旧法】借地権と【新法】借地権、大きく異なる点は土地の引き渡しの期間と条件です。旧法の場合は期間を30年、20年、10年と契約を更新をしていきます。(更新時は特に借主、貸主に問題がなければ自動更新と言ってそのまま契約延長となります。)そして借主が地代を払わない、もしくは地主さんがその土地を使う事になるという理由がない限りまず、その土地にある建物に続けて住むことは可能です。新法は旧法と比べて違う点は50年経過したらその土地を更地にして返還しなくてはいけません。今から約15年前にできた法律ですがまだ目にする機会は少ないでしょう。事業を展開する、社宅,寮を作る又は事業を展開する法人には負担が少なく手をつけられます。不動産購入をお考えの方は借地権と記載しているそのあとを新法であるか旧法であるか気をつけてご覧下さい。


建築条件付き土地【けんちくじょうけんつきとち】
 建築条件付とは、一定期間(通常は3ヶ月)以内に売主指定の建築会社と工事契約を結ぶ前提で交わされる土地取引の契約です。もし、ご希望の条件にあわず工事の契約にいたらなかった場合は、土地の契約は無効になり、手付金は返って来ます。


現況有姿【げんきょうゆうし】
 現在あるがままの状態ということ。中古住宅で設備の故障や劣化等があっても修繕やリフォームなどをせずに、そのままの状態で売買することや、古屋が建ったままの土地を古屋を解体せずに売買することを「現況有姿取引」といいます。


建ぺい率【けんぺいりつ】
 建築面積を敷地面積で割った値のこと。 建ぺい率50%とは、敷地面積が100平方メートルに対し、その敷地上にある住宅の建築面積が50平方メートルということ。 建ぺい率が低ければ隣地との距離が離れるため、環境や日照は良くなるが、希望間取りが取りにくいなどデメリットもある。 建ぺい率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。


計画道路【けいかくどうろ】
国が都市計画法に基づき、計画段階(計画決定)と事業段階(事業決定)に分けて主要な道路の道路の拡幅や新しく道路を造ろうと言う事業です。接している道路が計画道路の場合、敷地内に拡幅予定線が線引きされ、計画段階では現在の道路から拡幅予定線までの敷地部分に建築制限があり(建築物を建築する場合には原則として都道府県知事の許可が必要となり、建築物は階数が2以下でかつ地階を有しないもので主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造等の建築物の建築に限り許可されます。)、事業段階では現在の道路から拡幅予定線までの敷地部分には建物の建築ができなくなります。


公道【こうどう】
確定的な定義はありません。俗に道路法に基づく道路で官庁が維持管理を行う国道、県道、都道、市道、区道等を公道としております。尚、道路法に定める要件を満たしていないが、区が所有し維持管理を行っている区有通路は「公道に準ずる道路」または「区が所有する私道」として公道・私道の判別が難しい道路もあります。


公簿売買【こうぼばいばい】
土地の売買の場合に登記簿の面積によって売買代金を確定させるものです。 公簿売買の場合の注意点は売買契約時に実測面積がわかれば問題はありませんが、実測面積が不明確な場合に引渡し後買主が後日実測して面積がかなり不足している場合でも、売主に対して売買代金の減額などの損害賠償請求は原則できません。 (通常登記簿面積と実測面積のずれはかなりの確率であると考えた方がよいでしょう。面積の大小の違いはありますが・・・) 不動産購入契約をする場合この「公簿売買」となっている場合には実際の面積がどれくらいなのか把握しておくべきでしょう。 この「公簿売買」に対して実際の面積での売買となる「実測売買」という方法もあります。


更地渡し【さらちわたし】
土地の取引で、土地上に建物や立木などの定着物がない状態で引き渡すこと。(境界塀はそのままの場合が多い)


私道【しどう】
公道同様、確定的な定義はありません。そこに道路が必要とする個人が所有権を持ちあい道路形態を形成し、維持管理を行っている道路等を私道としております。また、私道内に埋設されている上下水道管の維持管理も所有権を有する個人が行うものとなります。


私道持分【しどうもちぶん】
先の私道の用語説明で記載しましたが「私道とはそこに道路が必要とする個人が所有権を持ちあい道路形態を形成し、維持管理を行っている道路」です。その私道の所有権を誰がどれだけどの部分を持っているかが私道持分です。


敷延【しきえん】
敷地延長の略で敷地の形状の呼び方。一団の土地を分割して分譲する建売住宅なとでよく見うけられます。道路から離れた敷地を幅2m以上の通路を専有(所有)することにより接道義務を満たす敷地のことで、その通路部分が「敷地を延長している」という解釈からこう呼ばれています。


所有権と借地権の違い【しょゆうけんとしゃくちけんのちがい】 
土地の権利を大きく分けると、『所有権』と『借地権』があります。『所有権』はその土地の所有者が法律に触れない限り自由に使用する事も処分する事もできる権利です。『借地権』は土地の所有者より建物を建てる目的で土地を賃借する権利のことです。借地権のイメージとしてはいい印象がないように思いがちですがメリットもあります。それは所有権と比べると2,3割ほど安く購入でき、固定資産税、都市計画税がかからない、売買、賃貸にまわす事もできる事です。もし、住宅をお探しの場合で予算もない,これ以上エリアを広げられないという時には借地権の物件を考えるのも選択肢の一つとして検討する価値はあると言えるでしょう。逆にデメリットは地主さんの許可なく勝手に建て替えができない、地代や更新料を払うことでしょうか。


承諾料 【しょうだくりょう
借地権のついている建物を建て替えたいという時に地主さんに支払う代金です。こちらも建物評価の10%を地主さんに支払うことになります。


セットバック【せっとばっく】
本来は建物が斜線制限等で配置を後退することを建築用語で「セットバック」といっていた俗語を不動産業界で後退がいっしょと言うことで建築基準法第42条2項による道路境界線の後退を通称セットバックと言うようになりました。尚、セットバック部分は建築確認の有効敷地に算入できず、植木、工作物、建築物等の設置、駐輪、駐車等が禁止されます。


地代【ぢだい】

毎月、地主さんに支払う土地の貸借料のことです。 値上げを要求された場合で不服な時は、妥当だと思う額を支払い、後は法務局に供託する。そうすることで滞納を理由に解除されることはない。


内見【ないけん】

完成している物件もしくは中古住宅の中を見学することをいいます。


2項道路【にこうどうろ】

建築基準法第42条2項に定める幅員4m未満の道路で建築行為等の際に敷地の一部を道路とみなし、特定行政庁より道路の中心より2m又は道路の対面側より4mの後退が必要となる道路。これは緊急車両の通行ができるとこを目的としています。一番大きい緊急車両は消防車ですね、火災現場の近くまで行ける等、救助、救援活動をしやすく、災害を最小限にするために定めた法律です。


幅員【ふくいん】

道路の幅、道幅。家を建てる際に大変重要です。道幅が4m未満ですと2項道路による後退が必要となります。又、道幅が狭いと容積率も用途地域内の制限より厳しくなります。
 
【例】第一種住居地域内で容積率200%、道幅が4mの場合
   4m(道幅)×0.4(商業系、工業系は0.6)=160%
   200%>160%    


物件確認【ぶっけんかくにん】

物件の販売元(売主・委任業者)に対し、当該物件のお申し込み状況を確認する事をいいます。まだお申し込みがない時は、「物件はまだあります」。お申し込みがある時は「売り止め」。契約がすんでしまっている時は「終わってます」。売るのを中止した時は、「売りやめ」と確認先から言われます。


間口【まぐち】

敷地が道路に接している幅。この幅によって建物の建築プラン等に影響があったりしますね。


用途地域【ようとちいき】

建築できる建物の種類にもとづいて、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」という12種類が存在する地域のこと。  将来的にも周囲に建築される建物が予想できるものであり、また、住みたい土地の環境を計る指標となるものでもある。 市町村が作成する土地計画図によって区分が分かるようになっている。


容積率【ようせきりつ】

延べ面積を敷地面積で割った値のこと。 容積率100%とは、敷地面積が100平方メートル、その敷地上にある住宅の延べ面積が100平方メートルということ。 建物の容積率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。 前面道路の幅員によって容積率の制限を受けることもあるので注意が必要である。

 

 

(株)スタイルシステム 徳本 友一郎

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